众筹让房价减半?看看房产众筹2.0版会怎么做 ??

时间:2016-10-21 浏览:72

  


  短短半年,房产众筹席卷各地。但揭开目前房产众筹的外衣,会发现仍然营销、炒房的新花样,平安好房网CEO张诺称这是房产众筹的1.0版。

 

  但互联网金融平台们的野心绝对不止于此,房产众筹的2.0版怎么做?

 

  张诺认为,房产开发过程中的资金成本和营销费用,都可以用众筹的手段砍掉,房产众筹就是要从拿地阶段就介入。众筹客们的参与感如何完成?庄诺表示已经和冯仑万科都深入讨论过了,工地上至少设50个摄像头,通过APP随时随地监督开发商。

 

  而众筹网CEO孙宏生则更为大胆,认为房产众筹甚至可以让房价下降50%。孙宏生称,众筹网2.0版的房产众筹会和有品牌信誉的开发商合作,从定制化产品入手。“我觉得这个是代表了未来的方向,比如说酒店式公寓,比如说别墅这样的产品,这样的产品都可以定制化。”

  庄诺 平安好房CEO

 

  目前的众筹就是一个营销式的众筹,我定位成1.0版的,就是几套房源打折,大家一起炒房赚到那个差价的利益。每个众筹者自己是微开发商、小开发商,整个过程最后的结果是什么?把房价降下来,我认为至少可以降个20%到30%,这才是互联网金融的思维,这才是真正的众筹。

 

  孙宏生 众筹网CEO

 

  众筹这个词不能被滥用成一个营销的噱头,而是真正能够帮助消费者降低投资门槛,帮助开发商通过资金的成本降低,把房价降下来。房地产众筹节省了拿地成本、财务成本和营销成本。这样下来,我拍脑袋觉得房价打个五折都可以。如果换到去年或者两年前,我们跟这些大的房地产大佬们谈众筹的话估计会被人赶出去。互联网思维对房产到底影响在哪里?我觉得最关键的问题就是用户。


  以下为零壹财经 首席评论-互联网金融之夜 文字实录:


  主持人:各位观众,欢迎收看首席评论--互联网金融之夜,在新的一年,我想大家也在想一些老的问题,比如说买房,那么我们也在关注一些新的问题,比如说互联网金融,那么互联网金融到底能为我们的购房和住房体验带来哪些新的改变?我们今天就来聊一聊房地产众筹这样一个新的东西。

  

  众筹能让房价便宜一半?

 

  主持人:我们看到这段小片以后,我们想请孙总先给我们介绍一下,我们刚才看到这些房地产众筹的形势,目前在国内的市场运用得怎么样?

 

  孙宏生:现在大家市场看到更多的还是用营销推广的这种手段,无论是抽奖、拍卖,用户可以花很少的钱,比如说几块钱,几十块钱,可以众一个房子,也可以花几千块钱可以拍卖得到一个房子首付等等,招法很多,但是基本上这些招法都还是营销推广噱头,这是一类。

 

  我觉得其实包括平安好房,还有众筹网做的模式,核心的重点在于建房,也就是先找目标用户群,根据目标用户群的需求做房子设计,开发出他们所需要的房子,资金提前回流到开发商,然后生产出低于市场价格的好房子出来,我们把这种模式定义成众筹,所以我想众筹这个词不能被滥用成一个营销的噱头,而是真正能够帮助消费者降低投资门槛,帮助开发商通过资金的成本降低,把房价降下来,真的好房碰到了好的投资人,或者碰到好的住户,我觉得这个是众筹。

 

  主持人:刚才孙总用词非常谨慎,给我们现在的房地产众筹打了一个引号,庄总怎么看?

 

  庄诺:我同意孙总的看法,目前的众筹就是一个营销式的众筹,我定位成1.0版的,就是几套房源打折,大家一起炒房赚到那个差价的利益。

 

  而我们想要做的众筹,大家知道众筹是个互联网金融的产品,它的定义是什么?减少中间的环节,我们要的众筹,刚才说的如果你从拿地的时候开始参与众筹,抛去了银行,抛去了代理商,我们自己每个众筹者自己是微开发商,小开发商,他的整个过程最后的结果是什么?把房价降下来,我认为至少可以降个20%到30%,这才是互联网金融的思维,这才是真正的众筹。

 

  主持人:互联网给我们带来的改变就是说减少了中间环节,极大的降低了交易成本,所以一个传统的东西才被互联网改变的时候,第一个表现往往是降价,所以我们现在从这个角度来看我们现在这些房地产众筹,比如说我们讲的最简单的这种模式,就是基于营销需求的这种众筹,它有没有把房价降下来,

 

  孙宏生:说我们现在先从房产的供给商,房地产商的角度分析,它的最大成本无非几块,现在来看的话,选方向,定战略,选的时机不对,拿到的地或者拿到了不该拿到的地,这个成本实际上最高的,这个成本一旦发生之后,你的定价基本上就已经决定了,这是第一个成本。

 

  第二个成本就说你在生产的过程中,你的财务成本,这个成本是固定成本,你资金的融资是有融资成本的,这个房子一开始的时候,第一天推出市场的时候是最便宜的,往后每增加一天,那财务成本增加之后,房子越来越贵,这是第二个成本。

 

  第三个才是营销。这三个成本在众筹之后,这个会发生不一样的变化,那如果你这个房子在选地选房子的时候是用户参与的,那意味着你战略的方向不会错,因为已经你好的房子好的地段,用户买单,用户提前把钱给了你,这个战略不会错,我想这是第一大节约成本。

 

  再就是营销,各种打广告,做各种各样的路演或者或客,你客人已经有了,已经收钱收到了这部分用户,这部分钱也省掉了。所以这三笔费用我觉得房价,我拍脑袋觉得打个五折都可以。

 

  庄总:五折做不到,我们讲房价的构成部分,目前的情况大概这样的,40%是土地款,这个是没有办法变的,15%是资金的成本,开发商借钱,给银行给信托借钱的成本,5%是营销的费用,包括你看开发商的售楼处盖得很漂亮,那些都是在房价里面体现的,包括很漂亮的售楼员,穿着很整齐的,这些服装的费用,这些销售的费用都在房价里体现。还有40%,比如说一平方米3000块钱的建档费,比如交了税费,比如交了管理费,还有他们的所得税等等。

 

  最大头的有两部分众筹可以降下来,一个是什么?就是资金的成本,没了,因为你从一开始直接众筹把钱交给你了,刚才孙总讲的这些资金还可以增值,为什么可以增值,开发商来讲一般是找人代建的,代建都是垫资代建的,可以一年以后才付款的,可是一个房子众筹者已经把款交给你了,你可以把这笔资金做理财,转过来增值的部分再还给众筹者,所以还可以做理财至少一年到一年半的时间。

 

  地产商如何盈利?

 

  主持人:刚才庄总讲了一个问题,就是我们通过众筹的方式,先把钱归结过来,也不叫归集过来,就是预售出去,拿到这个钱我们去给开发商建这个房子的时候,开发商去掉了很多融资成本,但是这个其实需要一个规模效益,你只有达到一定的规模以后,你把这个钱交给开发商,开发商才能盖房子。但是我们看现在的众筹,大部分就是几套房子几十套房子,这些都不足以支撑开发商盖房子。

 

  庄诺:那个是伪众筹,或者众筹的1.0版,那个是炒房,回到十年前温州人从乡里面筹了几百万到上海炒房子,赚了钱大家分,这不叫众筹的概念,这叫炒房的概念,用众筹包装,一套打点折,炒完卖掉,赚的升值的空间利润分享,这可以算众筹,但是绝对是1.0版。

 

  主持人:在这个1.0版里面,有没有除了我们赚这个差价以外,其他的收益和参与方式?

  庄诺:我是蛮反对的,为什么?因为如果这么众筹又回到炒房那个时代,那么房价依然不会跌下来的,因为当我众筹进去以后,我八折众筹进去,巴不得它涨到120%,我的收益才高了,无形中推高了房价,而我们众筹的目的是什么?把房价降下来,让真正想买房的人,享受到通过互联网金融这种方式体验到低房价,体验到参与性,最后的话得到他想要得到的。

 

  我们互联网公司有句话叫,羊毛出在猪身上,向狗付钱,大家知道其实买了房之后,物业服务投诉变得很差,因为房地产开发商自己建了房就跑了,找第三方的物业管理公司做物业服务,那这个其实物业服务公司本身就能创造很多种增值服务,我们也一个市场很经典的案例,小米公寓,给年轻的住户提供很多有意思的服务,比如一进大堂,不是普通的大堂,里面摆着沙发,放着电视,有着娱乐健身设施,有各种各样的服务,这样的服务怎么可能在一般的标准化的房地产公司得到呢?不可能的。

 

  所以未来随着房地产开发商越来越重视全程的用户体验,从买房便宜,入主之后有增值服务,服务好的时候可以向为他提供服务的第三方收费。

 

  众筹房子有哪些风险?

 

  主持人:听起来非常美好,但是也有一个问题,在目前众筹,包括我们基于互联网这样的一些理财模式或者社交模式里面,这样的风险还是存在的,我们众筹平台如何解决这个问题?

 

  庄诺:现在你买房子是开发商说了算,开发商建了什么户型,建了什么样子,开发商已经定好了,你要买就买,不买就走,那我们到了众筹不一样了,那是众筹人说了算,开发商只是个管理,为什么?因为我们已经讲了,既然众筹的时候我一开始把钱全部交给你了,交给一个众筹平台管理,我们根据众筹者的喜爱喜欢来内选的,比如我喜欢30平方米小户型大公寓的,这些人进来众筹了,这些人不喜欢,我喜欢公寓非常大,我不要共享的空间小一点,从电梯一进来就要我家的,私密性更强一点。

 

  主持人:这里面有一个区别,虽然开发商有很大的话语权在现在的模式下,但是至少我知道我去买的那东西是那个东西我也知道钱给了谁,他会给我一个东西,房地产众筹刚出来,有一个信任感和对这种信任感的保证机制,如何保证你真的会给我这样一个东西。

 

  庄诺:对,我前几天跟冯仑说了,我们也探讨了怎么去众筹,参与感不是一般的参与感,还有监督权,为什么?因为选择一个好的众筹平台,比如说众筹网也好,或者平安好房众筹平台也好,我们对资金对所有参与众筹人要负责任,这个责任不是说在嘴里的,你每项资金的划拨每个房子的设计,至少众筹者要51%同意才OK的。

 

  第二点,我们会在整个工地上,设至少50个以上的摄象头,装个APP,你可以随时随地在APP看工程到底有没有像开发商说的3月份要封顶,4月份外立面要好,你本身要监管,如果不是的话发展马一个信息给这个平台,开发商承诺2月8号封顶,为什么没有封顶?你不用跑到公寓,你随时随地可以监管的,主持人你定的房间是808室,你要求在808外面装一个摄象头,我要随时看我这个房间建得怎么样我可以满足你。这样的话无形中你是在监理在监督,开发商要逃或者要迟延,压力非常大。中间还有一个资金监管方,平台在那边做监管,所以有了这样的话我觉得就像您刚才讲的安全性、可靠性都是有保证的。

 

  主持人:庄总感谢你给我一个808这个房间号,但是也有一个问题,我们刚才讲的是基于我们互联网本身的一个机制设计,让我们整个流程变得安全可靠,这里面会不会有一个需要第三方监管,或者说政府监管这样一个措施。把房屋产权分割成小份,比如说一套房子一百万,可以十个人共同拥有一套房子的产权,这就涉及到了一个跟政策有关的有限合伙企业管理的方式,就是我们由有限合伙企业共同拥有房屋的产权,这个时候这种众筹也降低了你购房者的投资门槛,原来100万才买一套,现在10万块钱可以买一套,这个降低了门槛。这个时候像证监会关于筹资的,有限责任公司的股东,限制方面,就变得说你不能超过50个股东,股份公司不能超过200个人股东,这一套可以按照国家相关的现行法规进行监管。

 

  房地产众筹未来如何发展?

 

  主持人:刚才我们聊了房地产众筹的种种好处,但是其实我们也看到一个现实的问题,就是毕竟我们房地产众筹方式解决的问题还很小,规模也还很小,到底我们未来房地产众筹会发展成什么样。

 

  孙宏生:我想我思考有几点:

 

  第一点就是说这个房地产众筹合作的开发商他要有足够的信用。

 

  第二个,关于合作的种类,我们现在来看还是比较限制的,能够满足能够具有一定的个性定制化这样的产品,我们会首先去做,因为我觉得这个是代表了未来的方向,比如说酒店式公寓,比如说别墅这样的产品,这样的产品都可以定制化。刚才讲的刚需类的住房,就是普通住宅,这个他的私人定制性是比较弱的,这个不是我们现在的重点。

 

  第三块,刚才谈到就是我们必须把一个原则摆在前面,不炒作,你是能够真真正正通过众筹筹集到用户,把成本降下来,真正的众筹建房,众筹买地,动作这种模式,如果房子降不到五折,这种房子我们也不做,表面上做了七折八折这样的营销噱头,我们也不做,

众筹公司

 

  主持人:孙总给自己定了一个特别高的目标,让房价跌到五成才做,庄总,您来看看,是不是将来一定要做到五折的房价才能把这个市场打开。

 

  庄诺:五折,我是持保留态度的,因为雷军曾经问过万科的郁亮,说你的房价能降到五折吗?他不敢说,五折的前提可能地价会降下来。

 

  我个人的看法未来如果2015年要做众筹的话,众筹建房是一个比较可行的,众筹建房刚才孙总也讲了,我们要有品牌,因为品牌挺关键的,为什么?第一众筹者和购房者是一次性把钱大部分都给你了,资金的安全,以及这个房能不能按时交房,以及质量行不行,这些都要考虑得非常周到,以及未来怎么选房,大家都要选朝南朝东的,朝西朝北的怎么办?我们2014年的3月份,平安跟万科专门在深圳跟郁亮级的人开了一次会议,就是众筹,

 

  为何地产大佬纷纷谈房地产众筹?

 

  主持人:两位都给了非常好的标准,庄总的标准是众筹建房,这也是不容易的事情,两位还提供了另外一个有意思的信息,很多房地产大佬都在谈房地产众筹的事情,我从两个角度理解这个事情,第一个我们这些地产大佬都有非常好的前沿的改革意识,有很好的创新精神。同时是不是也意味着另外一个问题,确实这些地产商在现在这种环境下,都有点着急了。

 

  庄诺:最关键一点是,现在库存压力太大了,整个广州现在有15万套的房子等着卖,按道理应该一年半到两年才能消化掉,如果2015年再建新的房子,库存一样又增加了,怎么办?我觉得用众筹用定制化就没有库存压力了,所以我们说众筹建房大概有三零--零库存,零资金成本,零营销费用,最关键的库存也没有了,那么这样对开发商来讲是很重要的,众筹能解决不少问题,挺好的。

 

  孙宏生:如果换到去年或者两年前,我们跟这些大的房地产大佬们谈众筹的话估计会被人赶出去,众筹是什么东西不知道,第二为什么需要众筹,房子卖得很好。但是我想今天这个众筹为什么被很多地产行业的大佬先发现了,我想一个是庄总谈到市场的问题,库存的问题,我想更重要的是说,过去的一年里面,互联网经济发展非常快,互联网思维,这个实际上让很多传统行业都感受到这种魅力了,互联网思维对房地产到底影响在哪里?我觉得最关键的问题就是用户。

 

(本文来源:零壹财经 首席评论-互联网金融之夜)

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